O mnie i o mojej pracy- Nieruchomości - Sprzedaż - Zakup - Analizy -
Łączę doświadczenie sprzedażowe z wiedzą prawniczą i zapleczem ekspertów.
Doświadczenie w biznesie i nieruchomościach
Skoro tu jesteś, to zapewne chcesz dowiedzieć się o mnie więcej. W pełni to rozumiem. Zanim nawiąże się współpracę – zwłaszcza w tak ważnym obszarze, jakim są nieruchomości – warto wiedzieć, kto będzie po drugiej stronie.
Nazywam się Daniel Nadolski. Prowadzę e-LAW Nieruchomości, gdzie łączę doświadczenie sprzedażowe z wiedzą prawniczą i zapleczem ekspertów. Opowiem Ci, skąd wzięło się to połączenie i co daje ono klientom w praktyce.
Od kilkunastu lat moja droga zawodowa związana jest ze sprzedażą, prawem i obsługą klienta. Od zawsze wiedziałem, że relacje z ludźmi oraz poczucie odpowiedzialności za powierzone sprawy to paliwo, które mnie napędza. Świadomość, że od mojej pracy zależy coś ważnego dla drugiej osoby, do dziś nieprzerwanie daje mi motywację do działania.
W 2019 roku założyłem markę Kancelaria Prawna Restitutio, która przy udziale mojego zespołu świadczy usługi prawne w obszarze zobowiązań konsumenckich i firmowych. Marka działa do dziś i obsłużyła już około 1 000 klientów, z czego kilkuset zleciło swoje sprawy. Zarządzanie zespołem prawników i aktywny udział w prowadzeniu spraw znacznie poszerzyły moją wiedzę merytoryczną, w tym również wiedzę dotyczącą trudnych stanów prawnych nieruchomości.
W 2021 roku założyłem e-LAW Nieruchomości. To butikowa agencja, w której łączę doświadczenie sprzedażowe, wiedzę prawniczą i nowoczesny marketing. Przy obsłudze klientów współdziałam z zespołem radców prawnych, architektów, geodetów oraz z doradcą podatkowym.


Rozwiń wybraną usługę, aby poznać konkretne czynności.


Obecny popyt na rynku nieruchomości nie przypomina już tego sprzed lat. Dziś, by dobrze i skutecznie sprzedać nieruchomość, należy przeprowadzić wiele działań poprzedzających. Praca rozpoczyna się od oceny stanu prawnego, przygotowania i zoptymalizowania nieruchomości do sprzedaży. Następnie przechodzimy do sporządzenia miarodajnej wyceny i zaplanowania działań marketingowych, czyli sposobu komunikacji oferty, realizacji wideo, sesji fotograficznej, wykorzystania social mediów i wyboru największych portali ogłoszeniowych.
Kluczem do skutecznych poszukiwań jest ustalenie konkretnych kryteriów, które nieruchomość ma spełniać. Dlatego współpracę rozpoczynam od sporządzenia szczegółowej ankiety z Klientem. Tę część pracy uważam za jedną z najważniejszych. Bez wiedzy o tym, jakiej nieruchomości szukamy i dlaczego właśnie takiej, trudno jest mówić o pozytywnym rezultacie.
W czasie poszukiwań korzystam ze specjalistycznych narzędzi, które zapewniają ciągły dostęp do niemalże wszystkich ofert znajdujących się nie tylko na portalach ogłoszeniowych, ale i niemalże w całej sieci internetowej. Są to również oferty historyczne, które wygasły i nie zostały sprzedane – często to właśnie te nieruchomości dają najlepsze rezultaty. Posiadane narzędzia dają mi również dostęp do historii cen ofertowych analizowanych nieruchomości, zmian w ogłoszeniach czy informacji o czasie, przez jaki oferty widnieją na rynku. Z tych danych płynie znaczna ilość informacji, które pomagają podjąć decyzję o zakupie, często uniknąć błędu bądź wynegocjować dużo korzystniejszą cenę.
Księga wieczysta jest ważnym punktem wyjścia, ale sama nie odpowie na wszystkie pytania o nieruchomość. Nie każda nieruchomość posiada również księgę wieczystą. Analiza prawna obejmuje szeroki katalog dokumentów – w przypadku mieszkań poza wspomnianą księgą wieczystą będą to również dokumenty nabycia, uchwały wspólnoty mieszkaniowej, regulacje i stan funduszu remontowego, służebności, części wspólne nieruchomości, rzuty mieszkania, legalność wykonanych instalacji czy dokumentacja inwentaryzacyjna. W przypadku domów i nieruchomości gruntowych analizy wymagają dodatkowo dokumenty planistyczne, przestrzenne, ewidencyjne, dokumentacja z budowy i oddania domu do użytkowania. Stąd w toku sprzedaży czy zakupu nieruchomości gruntowych tak ważne jest wsparcie geodety czy architekta.
Podczas oględzin zwracam uwagę na stan techniczny instalacji, kwestie konstrukcyjne, więźbę dachową, hydroizolację od strony fundamentów czy ewentualne zawilgocenia. Pytam o wykonane remonty i dostępne protokoły przeglądów. W mieszkaniach znaczenie ma także stan klatki schodowej, pionów i innych części wspólnych.
Dostrzeżone wątpliwości dotyczące nieruchomości w razie potrzeby kieruję do inżyniera budownictwa, któremu zlecam wykonanie pełnej ekspertyzy przedzakupowej nieruchomości. Rezultat ekspertyzy określa zakres napraw, kolejność prac i budżet już przed podjęciem decyzji o zakupie.
Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż przeprowadzam trzy kluczowe działania:
Optymalizacja prawna to analiza stanu prawnego nieruchomości i ewentualne uporanie się z tym, co może niepokoić przyszłych kupujących. Najczęściej są to nieaktualne wpisy w księdze wieczystej, których właściciele nie wykreślili, ale mogą to być również nieuregulowane kwestie własności czy służebności.
Optymalizacja funkcjonalna to analizy i działania pod kątem wykorzystania i uwidocznienia pełnego potencjału, jaki daje nieruchomość. Chcemy osiągnąć efekt, który pozwoli przyszłemu kupującemu poczuć cały potencjał i funkcje nieruchomości już od momentu pierwszego zetknięcia się z ofertą, co może zwiększyć popyt i atrakcyjność nieruchomości na rynku.
Optymalizacja wizualna to zadbanie o to, jak nieruchomość się prezentuje, czyli tzw. home staging. Czasem wystarczy uporządkowanie wnętrza, zmiana ustawienia mebli czy odświeżenie ścian. W innych przypadkach warto rozważyć doposażenie lub wymianę części umeblowania. Zakres prac dobieramy do nieruchomości i tego, jaki efekt możemy osiągnąć przy rozsądnym nakładzie środków.
Negocjuję również terminy płatności i wydania nieruchomości, pozostające wyposażenie czy prace, które właściciel zobowiązuje się wykonać. Przy zakupie na kredyt lub uzależnionym od sprzedaży innej nieruchomości dopasowujemy harmonogram do tych okoliczności. Elastyczny termin przekazania bywa równie ważny jak cena. Rozpoznaję potrzeby obu stron i przekładam je na ustalenia, które wszyscy rozumieją tak samo.
Rodzina szukająca działki pod dom może potrzebować 700 m², ale nie mieć potrzeby ani budżetu na zakup 4 000 m². Podział pozwala dotrzeć do takich kupujących, sprzedać nieruchomość etapami lub pozostawić jej część na własne potrzeby. Podobnie bywa z dużym mieszkaniem, z którego można wyodrębnić mniejsze, samodzielne lokale.
Porównuję warianty podziału z popytem i przewidywanymi cenami sprzedaży. Potencjalną korzyść zestawiam z kosztami dokumentacji, prac i formalności oraz czasem realizacji. Dopiero wtedy można ocenić, czy podział służy interesowi właściciela.
Z geodetą i architektem analizuję kształt przyszłych działek, dostęp do drogi, możliwość uzbrojenia i uwarunkowania zabudowy. Znaczenie mają proporcje działki i możliwość realizacji zamierzonego celu. Przy lokalach sprawdzamy układ pomieszczeń, dostęp i możliwość rozdzielenia instalacji. Z radcą prawnym wyjaśniamy kwestie własności i obciążeń. Koordynuję współpracę specjalistów i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Właściciel omawia ze mną założenia podziału i późniejszy sposób sprzedaży wydzielonych nieruchomości.
Prowadzę projekty wymagające połączenia zagadnień prawnych, geodezyjnych, architektonicznych i sprzedażowych. Koordynuję je od analizy możliwości nieruchomości i opracowania koncepcji, przez formalności oraz prace specjalistów, po przygotowanie do sprzedaży.
Ustalam kolejność etapów, zakres odpowiedzialności i harmonogram. Dzięki temu Klient powierza mi zarządzanie procesem, w którym poszczególne działania prowadzą do określonego celu.


Każda z transakcji ma inną specyfikę i dotyczy nieruchomości o innym stanie prawnym, faktycznym i funkcjonalnym. Dodatkowo przy każdej z transakcji pracujemy z Klientami o różnych usposobieniach, odmiennym podejściu i poziomie zaufania.
W tak zmiennych uwarunkowaniach de facto nigdy nie wiemy, jaka wiedza czy zasób okaże się pomocny, by Klienci w toku transakcji czuli się bezpiecznie, a cały proces przebiegł sprawnie.
Dobre zdjęcia i ekspozycja nieruchomości na portalach ogłoszeniowych to w dalszym ciągu bardzo skuteczna droga sprzedaży nieruchomości. Oczywiście dziś sprzedaż nieruchomości należy wspierać szeregiem innych działań, niemniej portale są dalej bardzo skuteczne. Jednak to, czy sprzedaż się powiedzie, nie zależy głównie od tego, gdzie będziemy oferować nieruchomość, a od tego, jak poprzedzimy i przygotujemy cały proces sprzedaży.
Ocena, czy stan prawny wymaga podjęcia działań przed wejściem na rynek, jest ważna, ponieważ nie chcemy, by nasz kupujący nabrał wątpliwości, gdy w przyszłości zajrzy do naszej księgi wieczystej. Mogłoby to negatywnie wpłynąć na jego proces decyzyjny.
Obecny popyt na rynku nieruchomości nie przypomina już tego sprzed lat. Dziś, by dobrze i skutecznie sprzedać nieruchomość, należy przeprowadzić wiele działań poprzedzających. Praca rozpoczyna się od oceny stanu prawnego, przygotowania i zoptymalizowania nieruchomości do sprzedaży. Następnie przechodzimy do sporządzenia miarodajnej wyceny i zaplanowania działań marketingowych, czyli sposobu komunikacji oferty, realizacji wideo, sesji fotograficznej, wykorzystania social mediów i wyboru największych portali ogłoszeniowych.
Analiza potencjału nieruchomości, jej optymalizacja, stan prawny, działania marketingowe, sposób komunikacji oferty, realizacja wideo, sesja fotograficzna i wybór największych portali – to wszystko tak samo ważne elementy, których zaniedbanie może spowodować ugrzęźnięcie ze sprzedażą na długie miesiące, a nierzadko lata.


Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż przeprowadzam trzy kluczowe działania:
Optymalizacja prawna to analiza stanu prawnego nieruchomości i ewentualne uporanie się z tym, co może niepokoić przyszłych kupujących. Najczęściej są to nieaktualne wpisy w księdze wieczystej, których właściciele nie wykreślili, ale mogą to być również nieuregulowane kwestie własności czy służebności.
Optymalizacja funkcjonalna to analizy i działania pod kątem wykorzystania i uwidocznienia pełnego potencjału, jaki daje nieruchomość. Chcemy osiągnąć efekt, który pozwoli przyszłemu kupującemu poczuć cały potencjał i funkcje nieruchomości już od momentu pierwszego zetknięcia się z ofertą, co może zwiększyć popyt i atrakcyjność nieruchomości na rynku.
Optymalizacja wizualna to zadbanie o to, jak nieruchomość się prezentuje, czyli tzw. home staging. Czasem wystarczy uporządkowanie wnętrza, zmiana ustawienia mebli czy odświeżenie ścian. W innych przypadkach warto rozważyć doposażenie lub wymianę części umeblowania. Zakres prac dobieramy do nieruchomości i tego, jaki efekt możemy osiągnąć przy rozsądnym nakładzie środków.
Marketing nieruchomości to obszar, o którym mógłbym pisać długo. Trzeba jednak pamiętać, że nawet najlepiej przygotowane materiały i kampanie mogą niewiele dać, jeśli wcześniej zaniedbamy analizę stanu prawnego nieruchomości, jej optymalizację, miarodajną wycenę i przygotowanie do sprzedaży.




Za podstawę marketingu w dalszym ciągu uznaję dobre fotografie i szeroką ekspozycję na portalach ogłoszeniowych. Te działania wspieram materiałami wideo i obecnością w social mediach. Charakter, lokalizacja, funkcja i cena nieruchomości określają profil potencjalnego nabywcy. Na tej podstawie dobieram sposób prezentacji oferty i kanały dotarcia.
Kanałów sprzedaży jest wiele, ale to cechy nieruchomości – lokalizacja, funkcja, standard i cena – wyznaczają profil nabywcy oraz sposób dotarcia.
Dla przykładu, jeśli lokalizacja i parametry mieszkania odpowiadają studentom, warto pojawić się z ofertą na pobliskich uczelniach. W tym wypadku świetnie sprawdza się również docieranie do grup i kół studenckich poprzez social-media.
Jeśli z kolei lokal jest przeznaczony pod usługi, jego naturalnym odbiorcą będą przedsiębiorcy; wtedy ofertę warto pokazać także na spotkaniach biznesowych organizowanych w większych miastach.
W branży nieruchomości nie istnieje jeden złoty sposób, który pozwoli sprzedać każdą nieruchomość. Sukces i skuteczność kryją się w otwartości na dobór rozwiązań i indywidualnym podejściu do każdej transakcji.
Publikację na portalach poprzedzam również działaniami off-market, czyli dotarciem do potencjalnych kupujących jeszcze przed udostępnieniem oferty szerokiemu gronu odbiorców. Możliwość poznania nieruchomości na tym etapie bywa dla zainteresowanych dodatkową zachętą do podjęcia decyzji. Część nieruchomości udaje mi się w ten sposób sprzedać jeszcze przed publikacją ogłoszenia.


Samo znalezienie odpowiedniej nieruchomości jest z kolei tylko początkiem drogi.
Kluczem do skutecznych poszukiwań jest ustalenie konkretnych kryteriów, które nieruchomość ma spełniać. Dlatego współpracę rozpoczynam od sporządzenia szczegółowej ankiety z Klientem. Tę część pracy uważam za jedną z najważniejszych. Bez wiedzy o tym, jakiej nieruchomości szukamy i dlaczego właśnie takiej, trudno jest mówić o pozytywnym rezultacie.
W czasie poszukiwań korzystam ze specjalistycznych narzędzi, które zapewniają ciągły dostęp do niemalże wszystkich ofert znajdujących się nie tylko na portalach ogłoszeniowych, ale i niemalże w całej sieci internetowej. Są to również oferty historyczne, które wygasły i nie zostały sprzedane – często to właśnie te nieruchomości dają najlepsze rezultaty. Posiadane narzędzia dają mi również dostęp do historii cen ofertowych analizowanych nieruchomości, zmian w ogłoszeniach czy informacji o czasie, przez jaki oferty widnieją na rynku. Z tych danych płynie znaczna ilość informacji, które pomagają podjąć decyzję o zakupie, często uniknąć błędu bądź wynegocjować dużo korzystniejszą cenę.


Po latach pracy w branży nieruchomości mogę śmiało powiedzieć, że nie ma nieruchomości idealnych – zwłaszcza na rynku wtórnym. Przy okazji każdej nieruchomości znajdą się kwestie, które wymagają zgłębienia i szerszego omówienia. To normalny proces, który należy skrupulatnie przeprowadzić, a rezultat i wnioski pozwalają na podjęcie decyzji z pełnym przekonaniem.
Ustalenia z oględzin wykorzystujemy w negocjacjach ceny i warunków zakupu.
Księga wieczysta jest ważnym punktem wyjścia, ale sama nie odpowie na wszystkie pytania o nieruchomość. Nie każda nieruchomość posiada również księgę wieczystą. Analiza prawna obejmuje szeroki katalog dokumentów – w przypadku mieszkań poza wspomnianą księgą wieczystą będą to również dokumenty nabycia, uchwały wspólnoty mieszkaniowej, regulacje i stan funduszu remontowego, służebności, części wspólne nieruchomości, rzuty mieszkania, legalność wykonanych instalacji czy dokumentacja inwentaryzacyjna. W przypadku domów i nieruchomości gruntowych analizy wymagają dodatkowo dokumenty planistyczne, przestrzenne, ewidencyjne, dokumentacja z budowy i oddania domu do użytkowania. Stąd w toku sprzedaży czy zakupu nieruchomości gruntowych tak ważne jest wsparcie geodety czy architekta.
Podczas oględzin zwracam uwagę na stan techniczny instalacji, kwestie konstrukcyjne, więźbę dachową, hydroizolację od strony fundamentów czy ewentualne zawilgocenia. Pytam o wykonane remonty i dostępne protokoły przeglądów. W mieszkaniach znaczenie ma także stan klatki schodowej, pionów i innych części wspólnych.
Dostrzeżone wątpliwości dotyczące nieruchomości w razie potrzeby kieruję do inżyniera budownictwa, któremu zlecam wykonanie pełnej ekspertyzy przedzakupowej nieruchomości. Rezultat ekspertyzy określa zakres napraw, kolejność prac i budżet już przed podjęciem decyzji o zakupie.
Ustalenia z oględzin wykorzystujemy w negocjacjach ceny i warunków zakupu.
O tym, czy w danej nieruchomości będzie nam dobrze, często decydują rzeczy, na które podczas pierwszej prezentacji nie zwracamy uwagi. Dla przykładu winda za ścianą sypialni może być źródłem hałasu, okna od strony ruchliwej ulicy mogą utrudniać wietrzenie, a lokal usługowy na parterze wpływać na spokój mieszkańców.
Zwracam uwagę na kierunki świata i ekspozycję słoneczną nieruchomości. Światło naturalne ma podstawowy wpływ na komfort użytkowania przestrzeni mieszkalnej i nasze samopoczucie. Jeśli pojawiają się wątpliwości, warto wrócić w to samo miejsce o innej porze dnia. To, co podczas krótkiej prezentacji wydaje się drobiazgiem, po zakupie może być codzienną uciążliwością.
Cena zakupu to tylko część wydatków związanych z nieruchomością. Przed podjęciem decyzji warto przyjrzeć się także kosztom ogrzewania, opłatom administracyjnym i planowanym remontom budynku. Znaczenie ma przy tym, co dana opłata obejmuje i czy podane zużycie mediów odpowiada liczbie osób, które będą tam mieszkały.
Pomagam zebrać dostępne informacje i zestawić je z Twoim budżetem. Dwa mieszkania o podobnej powierzchni i cenie mogą bowiem oznaczać zupełnie inne miesięczne wydatki. Warto wiedzieć o tym wcześniej, zwłaszcza jeśli do kosztów utrzymania dojdzie rata kredytu.


Do negocjacji przystępuję z konkretnymi ustaleniami. Porównuję ofertę z podobnymi nieruchomościami, sprawdzam historię ceny i czas obecności na rynku. Uwzględniam stan prawny i techniczny, potrzebne nakłady oraz ograniczenia istotne dla kupującego. Na tej podstawie ustalam z Klientem propozycję cenową i granicę negocjacji. Sama obniżka nie przesądza przecież o dobrym zakupie.
Negocjuję również terminy płatności i wydania nieruchomości, pozostające wyposażenie czy prace, które właściciel zobowiązuje się wykonać. Przy zakupie na kredyt lub uzależnionym od sprzedaży innej nieruchomości dopasowujemy harmonogram do tych okoliczności. Elastyczny termin przekazania bywa równie ważny jak cena. Rozpoznaję potrzeby obu stron i przekładam je na ustalenia, które wszyscy rozumieją tak samo.
Koordynuję zebranie dokumentów i przygotowanie transakcji z kancelarią notarialną. Sprawdzam, czy projekt umowy odzwierciedla uzgodnioną cenę, płatności, terminy i zobowiązania stron. Kwestie wymagające szerszej oceny konsultuję z radcą prawnym. Przy przekazaniu nieruchomości dbam o protokół obejmujący odczyty liczników, klucze, wyposażenie i uwagi stron. Dzięki temu wiadomo, co zostało przekazane i co pozostaje do rozliczenia.


Podziały geodezyjne
i wyodrębnienia lokali
Ukończony podział geodezyjny w Zbrosławicach
Rodzina szukająca działki pod dom może potrzebować 700 m², ale nie mieć potrzeby ani budżetu na zakup 4 000 m². Podział pozwala dotrzeć do takich kupujących, sprzedać nieruchomość etapami lub pozostawić jej część na własne potrzeby. Podobnie bywa z dużym mieszkaniem, z którego można wyodrębnić mniejsze, samodzielne lokale.
Porównuję warianty podziału z popytem i przewidywanymi cenami sprzedaży. Potencjalną korzyść zestawiam z kosztami dokumentacji, prac i formalności oraz czasem realizacji. Dopiero wtedy można ocenić, czy podział służy interesowi właściciela.
Z geodetą i architektem analizuję kształt przyszłych działek, dostęp do drogi, możliwość uzbrojenia i uwarunkowania zabudowy. Znaczenie mają proporcje działki i możliwość realizacji zamierzonego celu. Przy lokalach sprawdzamy układ pomieszczeń, dostęp i możliwość rozdzielenia instalacji. Z radcą prawnym wyjaśniamy kwestie własności i obciążeń. Koordynuję współpracę specjalistów i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Właściciel omawia ze mną założenia podziału i późniejszy sposób sprzedaży wydzielonych nieruchomości.
Checklisty i materiały uzupełniające do filmów na YouTube — w jednym miejscu, do pobrania i wykorzystania we własnym tempie.
PDF · Plik przykładowy
Na razie pusty — przygotowane miejsce na przyszłe checklisty.
Daniel Nadolski
ul. Wolności 330
41-800 Zabrze


Podaj swoje dane, a skontaktuję się z Tobą w sprawie nieruchomości. Pola oznaczone gwiazdką są wymagane. Numer telefonu jest opcjonalny.
Administratorem danych jest e-LAW sp. z o.o., ul. Wolności 330, 41-800 Zabrze. Dane z tego formularza służą obsłudze zgłoszenia. Zgodę możesz wycofać w dowolnym momencie, pisząc na d.nadolski@e-law.pl; nie wpływa to na zgodność z prawem wcześniejszego przetwarzania. Więcej informacji o przetwarzaniu danych i Twoich prawach znajdziesz w polityce prywatności.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.